房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

一位德国学者的书法之道******

　　作者：张杨（西南交通大学外国语学院副教授）

　　中国书法在德国的传播至少可追溯至18世纪下半叶，迄今已有两百余年历史。在当代，得益于中德两国在官方和民间层面的交往日益频繁和深入，德国民众有机会躬体力行修习书法，使得书法在德国的传播变得更加立体和鲜活。德国青年汉学家科尔雅·夸克纳克（汉语名李志成）的书法之道即为其中一例。

　　李志成与中国书法结缘于一个日本水墨画培训班。本想借此机会获得新的绘画创作灵感的他，却被简单而又丰富的黑白两色引入了书法的大千世界。在一次采访中，李志成谈及书法令他着迷的原因：第一，书法既简单又复杂，黑白色调、清晰有力的楷书笔画使之看似简单，但数量庞大的汉字以及多样的书体却又让书法具有令人难以置信的复杂度和难度；第二，书法中蕴藏着各式各样的美，严整的楷书之美，奔逸的草书之美，方正险劲的欧体之美，严整浑厚的颜体之美……；第三，练习书法仿佛在冥想，能令人处于一种平和且愉悦的状态，但同时又是一种挑战，因为书写者会怀着雄心壮志，遵守书法的“法度”，试图理解和内化单个的笔画、字或整首诗的精神以及书家的个性。

　　李志成将书法视为一面能够帮助他认识和感知自我的镜子。他说道：“曾经有一段时间，我每天起床后做的第一件事就是练习书法。仅仅几笔之后，我就能感觉到自己是否状态良好，是否能够很好地集中注意力。书法帮助我整理思绪，使我的生活有序。之后，我只需实施我在练字过程中感知到的东西，它是我的指南针和路标，从不对我撒谎，并且在我需要它时总在我身边。”在他2017年撰写的《〈哈利·波特〉与中国书法》一文中，李志成指出，如同哈利·波特在整个故事情节中一再被置于镜前而获得某种自我反馈一样，练习书法仿佛也是在照镜子，因为书写者通常会放松下来，专注于书写，从而获得内心的平静，最终更好地认识和感受自我；而根据心理学的观点，人对于自身行为的定期反思会增强与自我的联系，并由此可能更容易成长为理想型自我。

　　针对当下毛笔被硬笔取代、硬笔又被手机和电脑取代的特殊时代背景，我国当代书法家洪厚甜曾明确指出，这反而是书法涅槃重生的机遇，因为书法的实用性被彻底剥离以后，我们更容易将其当作一种独立的艺术形式来主动追求。对于书法在当代的意义和价值，李志成从人性角度提出了自己的见解。他认为，现代技术与生活的密切融合一方面为我们提供了诸多的生活便利，但另一方面却也让人越来越远离那种因自己动手且不走捷径完成某项任务而产生的愉悦感；在修习书法时，由于没有对提高效率和节省时间的追求，所以也就容易让人获得这种日渐缺失的愉悦感，这其实更符合人的本性。基于自身对书法价值的认识和书法实践的真实体会，李志成不遗余力地通过“教”与“展”双路径传播中国书法。

　　在明斯特大学学习中国研究和哲学时，他就开始与其他对书法感兴趣的汉学专业同学一道学习和练习书法；在本科学业结束后，他赴上海德国学校教授书法；在明斯特大学攻读硕士学位期间，他义务组织大学里的书法学习活动。随着越来越多的人对书法感兴趣，并且也一再得到学生的良好反馈，李志成获准开设一门对所有专业开放的书法课程。据李志成介绍，他的书法课程分为初级班和进阶班。初级班会从最基础的执笔练习开始，之后通过教授“永字八法”让学生感受楷书的八种基本点画运笔要点，此外他还会通过指导学生用毛笔画竹来比较中国的书画；在进阶班的课程学习中，学生不单单需要学习多种书体，还会学习书法作品中所呈现的中国成语和名言以及其中蕴含的观念和思想。

　　就内涵而言，汉语中的“书法”与德语直译过来的“优美书写”相去甚远。德国东亚艺术史学的创始人谢凯曾指出，前者是能够完全且直观地表达书家个性的艺术作品，后者的所指却是受制于无个性且具有装饰功能的规范形式的美术字。为了更立体鲜活地向德国人展示中国书法艺术，李志成专门创办了自己的网站来介绍中国书法，并于2019年底至2020年初在自己的家乡比勒费尔德举办了为期两个多月的个人书法展“白纸黑字——中国书法艺术、汉字及《千字文》”，展品为他自己所书的14节《千字文》韵文。尽管很多观众基于文化差异和语言障碍只能局限于欣赏汉字的外观，但他们却在李志成的书法作品中看到了热爱和愉悦。这正是孙过庭的“达其情性，形其哀乐”、张怀瓘“书则一字可见其心”等论断在异文化场域中的生动注脚。

　　根据当代诠释学的重要代表汉斯-格奥尔格·伽达默尔的观点，我们生活于其中的思想文化传统构成了进行理解与诠释活动时发挥作用的前见或前理解，它为我们理解和诠释事物提供了一种特殊而有限的“视域”。这种“视域”在与所需理解事物的不断互动中得到修正和补充，从而实现“视域融合”，在历史与现在、客体与主体、他者与自我构成的无限统一整体中完成理解和诠释任务。

　　李志成修习书法十余载，在此过程中，他深刻认识到了传统经典以及严格法度对于这门东方艺术的重要意义。他指出，对于经典作品的长期学习和临摹，不仅能够帮助书写者去理解汉字的结构和美学价值，而且还能让有着厚重历史沉淀的“法度”内化于书写者的创作之中，因此，要学好中国书法，非经历勤学苦练的辛劳不可。基于这种认识，李志成常常投入大量时间于书法练习，并尝试通过临摹大量经典作品去感受历代书法大家的生命律动及其所思所感。与此同时，浸润于西方艺术传统的他，也一直在寻求一条中西融合的书法之道。他认为，真正的书法大师绝不仅仅局限于吸收历代名家之长，还需将所学“功力”内化于自身的书法创作，用自己的生活感受来书写，从而形成能够真正表达自我的个人书风。基于此，他在书法方面做过很多尝试，试图以一种新的方式来书写汉字——哪怕常常因结果与自己所设想的不同而感到沮丧，但至少通过尝试能了解到界限在哪里，什么是被允许的，什么是错误的。

　　作为中华优秀传统文化的杰出代表，中国书法在德国的传播是一个典型的跨文化过程。传播的有效性只有在一种中德“视域融合”的认知范式中才能得以实现。李志成对中国书法的接受与传播，正体现了对这门艺术的一种跨文化理解和诠释；他的书法之道，是建立在“视域融合”基础之上的守正与创新。

　　《光明日报》（ 2022年12月22日 13版）